Слово «риелтор» появилось в русском языке совсем недавно, потому что сама эта профессия в Советском Союзе просто не существовала. В СССР её функцию выполняло «Бюро по обмену жилой площади», и находилось оно в Банном переулке Москвы. Возле него в 1970-1980-е годы можно было встретить маклеров, занимавшихся решением вопросов с куплей-продажей недвижимости, но обращаться к ним было опасно: их деятельность была уголовно наказуема. С развалом Советского Союза появились первые частные фирмы, предлагающие свои услуги в сфере покупки, продажи или аренды недвижимости, а их работников стали называть риелторами (от англ. real estate — недвижимое имущество). АиФ.ru рассказывает своим читателям об особенностях работы риелтора и о том, как его выбрать.

Ищейка, сваха, дипломат и юрист

Условно риелторов можно разделить на две категории: тех специалистов, которые работают на вторичном рынке недвижимости, и тех, кто на первичном.

Риелтор на вторичном рынке сочетает сразу несколько профессий. «Хороший агент — это немного ищейка, сваха, дипломат, манипулятор, маркетолог, юрист в одном лице. Он сводит продавца квартиры с покупателем или покупателя с продавцом. При этом должен найти лучший вариант (квартиру или покупателя) для своего клиента, грамотно провести переговоры, убедить, что и «товар», и «покупатель» идеально подходят другу, даже если это на самом деле не всегда правда», — считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Риелтор на первичном рынке — это больше оператор, который продаёт несколько строящихся объектов, причём риелторская компания может быть «дочкой» компании-застройщика, а может быть и внешним офисом продаж в рамках проекта.

Как не стать жертвой мошенников

Риелтор должен иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт), и визитки. Никаких специальных документов не требуется. «Агент оказывает только информационные, консультационные, посреднические и тому подобные услуги и поэтому не является стороной договора и несёт ответственность только за свою репутацию и репутацию агентства недвижимости, в котором он работает. Поэтому, чтобы не оказаться в лапах мошенников, необходимо внимательно отнестись к выбору агентства, которое представляет специалист. Обратить внимание нужно на офис и его расположение, убедиться, что данный сотрудник действительно работает и не первый год», — считает руководитель департамента маркетинга и рекламы агентства «Азбука Жилья» Русанович Оксана.

«Существует несколько признаков того, что риелтор является мошенником или недобросовестным агентом», — уверен Сергей Власенко, президент «Корпорации риэлторо⠘„Мегаполис-Сервис“» . По словам специалиста, нужно быть настороже, если:

1) Агент не предлагает подписать соглашение, в котором обозначены сроки, в течение которых квартира будет продана. В таком случае он, скорее всего, предложит для быстрой продажи установить цену чуть ниже рынка либо затянет этот процесс на долгое время в ожидании счастливого случая.

2) Риелтор намекает, что готов сделать скидку со своей комиссии. Это, скорее всего, означает, что сотрудник агентства решил провести так называемую скрытую сделку, а скидку клиенту обещает за счёт комиссии, недополученной своим работодателем. В таком случае сэкономить, конечно, удастся, но об официальном оформлении отношений речи быть не может. Юридически закреплённые договорённости позволяют клиенту получить целый комплекс услуг от агентства, включая страхование ответственности компании и, что называется, «пост-продажное» обслуживание. Экономить на этом не стоит.

3) Вознаграждение за услуги риелтора назначается гораздо ниже среднерыночных расценок. Как правило, демпинг устраивают частные маклеры либо начинающие агенты на этапе становления в профессии.

4) Риелтор вытягивает деньги из клиента на так называемые «представительские расходы». Бывает, что риелтор намекает клиенту, что без дополнительных трат, сверх комиссии, на оформление сделки не обойтись: очереди в регпалате, чтобы документы «не завернули», ускорить процесс и т. д. Таких пустых доводов может быть масса. Только вот проверить, на что в действительности были потрачены деньги, не получится. Золотое правило гласит, что все «непредвиденные» расходы идут из оговорённой комиссии, а не сверх неё.

Сарафанное радио

«В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки человек выбирает не конкретного риелтора, а крупную компанию. С этой точки зрения, важно, какой портфель проектов компания уже реализовала, то есть насколько богатый опыт работы имеет риелторское агентство. Компания, имеющая большой портфель проектов различного формата и класса, может руководствоваться при подборе объекта для клиента не столько своими возможностями, сколько его пожеланиями», — считает Любовь Дружинина, исполнительный директор Est - a - Tet .

При продаже квартиры на вторичном рынке лучшим и проверенным способом остаётся сарафанное радио. «Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то она, как правило, продаётся уже с опцией «риелтор при продаже», то есть выбирать не приходится — его уже выбрал продавец. Если вы ищете риелтора, чтобы продать свою квартиру, то самый лучший вариант — сарафанное радио, проверенные опытом рекомендации родственников, коллег, друзей», — считает Дмитрий Котровский.
Если знакомые не могут посоветовать проверенного агента, то необходимо проанализировать рынок и выбрать самые опытные и хорошо зарекомендовавшие себя компании.

Цены

В данный момент средняя ставка риэлтора — 2 % от стоимости недвижимости, ставшей предметом сделки. «Однако в компании также действуют социальные тарифы, в рамках которых устанавливается фиксированная стоимость услуг. Свой тариф есть у пенсионеров, студентов, военных. Работают программы для многодетных и молодых семей. Стоимость услуг начинается от 85 000 рублей. Это тариф «Эконом», предусмотренный для тех, кто уже нашёл покупателя или продавца на свою квартиру. А риелтор помогает оформить договор и грамотно совершить взаиморасчёты», — рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

На вас может работать высококлассный специалист в потертых джинсах, а вы откажетесь от услуг клерка в костюме-тройке. В чем же дело? В том, что первый «собаку сьел» на продаже квартир. А у второго, кроме лощеных туфель, за душой ни опыта, ни знаний. И хорошо, что вы смогли разглядеть это раньше, чем появились первые проблемы.

Однако обычному человеку отличить специалиста-риэлтора от неспециалиста довольно сложно. Мало того, проверить качество его работы еще труднее, ибо сам продавец или покупатель не является спецом в этой отрасли. Здесь отношения с исполнителем услуг в первую очередь строятся на доверии и, конечно же, на пунктах договора.

Начнем с доверия. Главный показатель хорошего агента по недвижимости — рекомендации знакомых. Если к этому человеку обращались несколько раз, и все сделки прошли гладко, то стоит присмотреться именно к этому человеку. При этом в среднем проверка «чистоты» одного объекта стоит от 10 тысяч рублей.

— Риэлтор должен вам нравиться (и внешне, и внутренне), — утверждает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Вы, как клиент, должны ему доверять, т.к. некоторый период времени он будет вашим единственным источником информации, советчиком и помощником.

Многие предполагают, что чем больше агентство недвижимости, чем обильнее его реклама, чем ближе к центру и богаче его офис — тем качественнее там оказывают услуги. Это не совсем так.

— Совсем необязательно заказывать риэлторские услуги у широко разрекламированного агентства по недвижимости, — уверена Ирина Сидорочева, юрист с высшим образованием, частный агент. — Иное небольшое агентство или частный риэлтор поможет вам провести сделки с недвижимостью зачастую оперативнее, дешевле и профессиональнее.

И действительно, все средства, затраченные на пиар, уже заложены в сумму сделки. Стоит ли переплачивать за имя, получая те же услуги? Вопрос риторический. Но помните, что ответственность агентства, как юридического лица, гораздо больше, чем частного специалиста. В любом случае вам нужно выбирать человека, а не громкое имя агентства.

Известно, что обеспеченные люди не доверят оформлять сделки с кому попало. Им есть, что терять, и они очень хорошо просчитывают свои риски. И любой другой вменяемый человек не придет ни в агентство, ни к риэлтору «с улицы». Рядовой челябинец осуществляет сделки с недвижимостью в среднем всего 2-3 раза на протяжении всей своей жизни. При этом суммы, стоящие в договоре купли-продажи, весьма и весьма существенные. Многие из нас и за 10 лет не заработают на обычную однокомнатную (если откладывать по 10 тысяч рублей каждый месяц, для простоты расчетов не учитывая инфляцию, хватит только на «убитую» хрущевку). Доверить весомую часть своей жизни и денег первому встречному решится разве что слишком недальновидный или авантюрный человек.

— Но даже если вам порекомендовали риэлтора, сразу уточните его специализацию, — советует Ирина Сидорочева. — Может, он больше времени занимается арендой, а не продажей квартир, или специализируется на загородной недвижимости, а не на городских объектах. В каждом направлении есть своя специфика, поэтому пусть он же и посоветует вам специалиста именно по вашей тематике.

Итак, по заверению Альбины Муратовой, профессиональный риэлтор должен обладать следующими навыками: оперативность, пунктуальность, коммуникабельность, общительность, внимательность, уравновешенность и «трезвость ума». Также немаловажно умение работать с цифрами (цены, метры, сроки), четко формулировать свои мысли и доходчиво их выражать. Но все же главное в работе риэлтора — желание постоянно совершенствоваться и расти, желание работать с людьми и для людей. Хороший риэлтор — это человек с развитым чувством интуиции, логики, отточенными до профессионализма методиками и навыками работы. Это как минимум хороший психолог, умеющий ценить свое время и время клиентов. Он отличный продавец и переговорщик, умелый оратор и умный специалист. Хороший риэлтор всегда работает на репутацию (своего агентства и свою личную), ему важно качество проведенной работы и сделки, а не количество сделок и процентов.

Это в идеале. А что же на деле?

Куда ни плюнь — везде риэлтор

На западе работа агентов по недвижимости серьезно отличается от российской. За границей специалисты подыскивают подходящие варианты и, после получения согласия от продавца и покупателя, приводят своего юриста. Теперь все интересы клиентов представляют специалисты с юридическим образованием. Они обговаривают тонкости договора и оформляют все необходимые документы. При этом договариваться они могут довольно долго. Известны случаи, когда юристы до полугода «утрясали» пункты сделки.

В России же все наоборот. Расскажу собственный опыт работы с риелторами. Нам советуют человека, он приезжает и проходит по квартире. Спрашивает, все ли документы в порядке. Мы, собственно, и не знаем, все ли в порядке, но честно показываем, что есть. Агент долго листает бумаги, изрекает глубокомысленное «угу, тут надо доделать» и исчезает в неизвестном направлении, иногда отвечая на телефонные звонки нечто неопределенное «работаем». В Интернете появляются объявления о продаже нашей с нужной нам суммой плюс надбавка 100-200 тысяч (в зависимости от аппетитов агента). Квартиру начинают смотреть люди, при этом многие из них не знают, куда выходят окна или изначально не хотят жить в хрущевке, отказывают в осмотре прямо у подъезда при упоминании, что у нас последний этаж. У большинства покупателей практически нет никакой информации о продаваемом жилье. Естественно, что до сделки с этим горе-агентом мы так и не доработали. Устный (!!!) договор пришлось разорвать уже через пару недель.

Наверняка вы также вспомните подобный негативный опыт работы с риэлтором по рассказам родственников, друзей и коллег. С непрофессионализмом агента по недвижимости пусть косвенно, но сталкивался каждый из нас. Все это можно объяснить довольно просто: в российской действительности у риэлторов нет профильного образования. Риэлторская деятельность не лицензируется, не сертифицируется, на риэлторов никто не учит. Кроме того, нет ни единого закона, регламентирующего данный вид деятельности. Все отношения типа «риелтор-клиент» регламентируются только пунктами договора, если он вообще есть.

В сфере покупки-продажи квартир на данный момент царит хаос. Однако часто люди боятся влезать в тягомотину оформления документов и не хотят сами разбираться в тонкостях законодательства. И эта профессия весьма востребована. Поэтому на практикуют доморощенные специалисты: домохозяйки, активная молодежь, нечистые на руку личности, обладающие жаждой легкой наживы на тотальной юридической неграмотности народа.

Нынешние риэлторы не смотрят даже стандартный пакет документов. И неважно, кто это: профессионал, работающий 15 лет на рынке, или юное создание-выпускница школы. Горе-агент не запрашивает элементарную справку из УК о прописанных в данной квартире гражданах. А потом выясняется, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетнего ребенка или человека, находящегося в МЛС. Или вот так:

Мы купили участок при помощи агентства недвижимости. А сосед протянул через него ветку газа. Как оказалось, нам продали землю без кадастровых документов, то есть наш надел земли официально не существовал. Выяснилось, что на территории поселка всего было выделено и оформлено только пара участков.

В другом случае при установленных кадастровых координатах участок оказался не вдоль дороги, а несколько сдвинут относительно нее. Да так, что треть участка была под трассой. Для продавца настоящее расположение участка также стало откровением.
Оба случая — из реальной судебной практики. А риэлтор продал и забыл.

Какой хороший риэлтор!

Но квалифицированные специалисты в сфере недвижимости все же есть. Хорошие агенты по недвижимости зачастую опираются на собственную юридическую подкованность (огромную пользу принесет высшее юридическое образование), и наработанный опыт. Профессионализм нарабатывается годами, разнообразием сделок и анализом судебных разбирательств в данной сфере.

Суть работы агента по недвижимости сводится к трем направлениям:
— Подбор вариантов и показ квартир
— «Продажа» достоинств квартиры покупателю, убеждение в ценности жилья
— Подготовка документов и юридическое сопровождение сделки.
Каждым направлением должен заниматься отдельный человек, однако в российских реалиях всем этим занимается всего один: полупродажник, полуюрист, полупсихолог. При этом никто из нас, даже иногда и сами работники агентств недвижимости, зачастую и не знают, за что они берут деньги. И если раньше риэлтор требовал суммы просто за подбор вариантов (и хорошо, если хотя бы половина подходила под ваши требования), то сегодня, в едином информационном поле и свободном доступе в сеть Интернет каждый из нас может сделать это самостоятельно.

У вас должна быть четкая определенность, какие услуги вы получаете, оплатив работу риэлтора. Если с вами готовы работать без договора, если риэлтор не может четко объяснить, что именно он будет делать — не пользуйтесь его услугами.

Интересный момент настоящей работы агента по недвижимости — отсечение ненужных вариантов. Специалист находит 10 квартир, подходящих под ваши требования, и едет по всем адресам для того, чтобы воочию убедиться в соответствии описания действительности. Из каждой квартиры он должен предоставить подробный письменный или телефонный отчет, возможно, и с фотографиями. Где-то вид из окна подкачал, где-то дом покосился, где-то планировка оказалась не та, что нужно. Таким образом можно сузить выбор до 2-3 вариантов. И с ними уже начинает работать юрист.

Он раскапывает подробности о бывших владельцах квартиры (дома, участка и т.д.). Для начала специалист заказывает справку-выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРИП), ее стоимость около 250 рублей. Всего за сутки вы получите информацию, кто владелец квартиры и есть ли на нее не снятые обременения (залог в банке, несовершеннолетние дети и т.д.).

— Вы можете получить эту справку и сами, зная только адрес квартиры, — улыбается Ирина Сидорочева. — Однако вам предоставят информацию только о последних владельцах квартир. При этом стоит помнить, что изменения в этот реестр вносятся в течение 10 дней, а даты и число выданных запросов не сохраняются. То есть 9 дней назад эта квартира может быть уже продана, но сегодня вы об этом не узнаете. Интересно, что довольно часто на «лакомую» могут заказать выписку сразу несколько агентов. Они даже в очереди стоят вместе.

Хороший риэлтор постарается проследить, на каком основании недвижимость была передана из одних рук в другие. Это необходимо для видения точной всех сделок, проходящих с квартирой. Теоретически основания для расторжения каждого из них может найтись на любом из этапов этой цепочки. Однако специалист с опытом по этим документам сможет оценить все возможные риски.

Адвокат Андрей Коршунов считает, что выбирать надо скорее не агента, а юриста. Потому как наибольшая часть рисков сосредоточена именно в юридической составляющей покупки. И без грамотного решения юридического вопроса тут не обойтись.

Кроме проверки документов, хороший агент вызывает специалистов для анализа совокупной стоимости владения домом, где будут указаны все предстоящие расходы по эксплуатации здания. Дома стареют, ветшают, и больше всего денег тратится не на коммунальные услуги, а на капитальный и текущий ремонт.

Еще одним признаком хорошего специалиста является фиксированная сумма вознаграждения: в процентах от стоимости жилья или в тысячах рублей за проведение одной сделки. Если горе-риэлтор предлагает вам продать квартиру, к примеру, за два миллиона рублей, а все, что он выторгует сверху, заберет сам, — бегите от такого спеца! Он способен не только заморочить и вам, и покупателям голову, но и попросту сорвать выгодную сделку.

Каждый из нас понимает, что при обнаружении любых, даже незначительных недостатков квартиры покупатель начнет торговаться. Даже если в объявлении стоит лаконичное «без торга», это совсем не значит, что хозяин совсем не способен «немножко подвинуться». В этот момент начинается ад: риэлтор пытается выторговать для себя лишние 10-20 тысяч, покупатель принципиально не идет на такие «жертвы», вы же остаетесь без выгодной продажи за те средства, которую хотели выручить. При этом, даже если сделка состоялась, но впоследствии была расторгнута, то вы должны вернуть полную стоимость сделки вместе с гонораром риэлтора. И если он «заработал» на этой сделке кругленькую сумму, приготовьтесь с ней расстаться.

Неграмотность риэлторов способна добавить нервотрепки в любую, даже самую благополучную сделку. Договоры оформляются на бегу, время осмотра квартиры переносится по нескольку раз, забываются даты и нужные документы для совершения сделки…А чего стоит одно заявление, что «согласно законодательству, вы должны освободить квартиру в течение двух недель». На требование показать этот закон или хотя бы сказать его номер такие агенты не знают, что ответить. Это требование незаконно. Вы вольны согласовать разумные сроки, в которые сможете переехать, и прописать их в договоре. Только тогда им нужно будет следовать.

— Не является показателем хорошего риэлтора и первоначальная бесплатная консультация, — отмечает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Если человек является хорошим специалистом, то он ценит свое время и не готов тратить его бесплатно на разного рода встречи, пусть даже с потенциальными клиентами.

А гарантии?

Хороший не принимает за вас решение, покупать данную квартиру, или нет. Он может только предупредить обо всех возможных рисках, связанных с покупкой данного жилья. При этом абсолютное большинство людей ждут от риэлтора гарантий. А их не сможет дать никто. Ни один человек не может проверить всю историю продаж квартиры и уверить в ее кристальной юридической чистоте. И никто из нас не застрахован от проблем.

Вы никогда не сможете предусмотреть, есть ли у недвижимости, передающейся по наследству, наследник из другой области. К примеру, вы покупаете квартиру, а через месяц объявляется наследник на ее долю из Хабаровска. Завещание — не железобетонный документ, его можно подделать, оспорить, написать сотни раз в разных городах…. К недвижимости, переданной по завещанию, нужно относиться особенно осторожно.

—Хороший специалист всегда предоставит продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после, — утверждает Альбина Муратова. — Он проследит, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приема-передачи квартиры, расписки в получении денег, пр.);

Отдельный разговор о подделке документов. Не надейтесь, что вас это не коснется, что в Челябинске использование подложных документов — скорее единичный случай. Любая «липовая» справка может принести вам множество проблем от многолетних судов до отмены сделки по покупке недвижимости.

К примеру, вам предоставили поддельные документы, указывающие на девственную чистоту квартиры, и вы решили ее купить и даже внесли аванс. Однако при регистрации сделки факты всплывают и вы отказываетесь от покупки жилья. А человек с вашим авансом может пропасть, попасть в больницу, или деньги пропить, может же такое быть? При этом суммы аванса могут быть весьма приличные, вам на другой вариант оставшихся денег может не хватить. И как возвращать свой залог? Суд — процесс небыстрый. А вы могли бы проверить легальность справок, если бы заказали и получили их сами, и избежать множества проблем.

Покупка квартиры в ипотеку также не обезопасит покупателя. Хотя банк же проверяет чистоту квартиры. Получается, что вам не надо тратиться на риэлтора. Дешево и сердито! Не тут то было. Для сбора всех необходимых документов для получения ипотеки нужна уйма времени или… правильно, один агент по недвижимости. Также стоит помнить, что банки отлично умеют продавать недвижимость, и, если что-либо произойдет, ваша ипотечная квартира будет выставлена на продажу, а остаток средств за ипотеку вы так или иначе должны будете заплатить. Банк ничего не теряет. Так что тут гарантий также никаких.

— Страховкой от всевозможных рисков может стать так называемое титульное страхование, — рассказывает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Это документ, указывающий на решение всех спорных вопросов силами страховой компании. И если по решению суда вашу квартиру придется вернуть — вам возместят затраты на ее покупку.

Грамотные специалисты в сфере недвижимости рекомендуют сначала не прибегать к помощи агентов, а попробовать стать риэлтором для самого себя. И если у вас в какой-то момент опустятся руки или вам нужна будет юридическая помощь, то вы будете точно знать, зачем вы обращаетесь к специалисту. И требовать (именно требовать) решить вашу проблему за определенную сумму.

И главный совет: не торопитесь при оформлении документов. Взвесьте за и против. Даже если все устраивает — подумайте. Дайте себе на это, допустим, три дня. Вы же не китайские носки на рынке покупаете….

По данным специалистов АН «Компаньон», при покупке-продаже квартиры необходимо проверить следующий перечень документов:
— Паспорт собственника
— Правоустанавливающий(ие) документ(ы) (документ-основание)
— Правоподтверждающий(ие) документ(ы)(свидетельство о праве собственности)
— Справка из ЖЭКа (ТСЖ, пр.) о составе семьи и об отсутствии задолженности
— Договор купли-продажи, который будет представлен на регистрацию в УФРС

Как правильно выбрать риэлтора, при этом хорошего и надежного? Что лучше: выбрать частного риэлтора или агентство недвижимости? А какого риэлтора выбрать: красивого или умного? А где его можно выбрать и сколько ему нужно заплатить? И какие появятся преимущества в работе с риэлтором, если можно и самостоятельно все вопросы решить?

Где? Источники поиска
Рекомендации и отзывы (друзья, знакомые, близкие, сотрудники)
Первое, где посоветовал бы искать риэлтора – среди своих, лучше любой рекламы
Личный опыт работы с риэлтором
Если он был позитивным, то логично повторно обратиться к этому же специалисту
Контактная информация в рекламе, на баннерах
В данном случае, лучше обращать внимание на личностные качества риэлтора
Интернет (поиск Гугл и Яндекс, форумы, ютуб , соцсети)
Где-где, а в онлайн выбор безграничный, но при этом, лучше также, предварительно изучить специалиста
Печатные издания газеты, журналы, каталоги
В статьях, новостях, регистрационной информации…
Визит в офис
Можно найти ближайший к дому или к работе
Реклама
В интернете, печатных изданиях, на внешних носителях и на других носителях

На что обратить внимание клиенту?

Опыт
Риэлтор может проработать и 10, и 20 лет, но при этом не будет иметь список лояльных клиентов, которые обращаются к нему повторно. То есть, опыт не всегда означает успех в закрытии вопроса. Подобные специалисты, как бы отбывают свою роль и все, у них нет цели на выстраивание доверительных отношение со своими клиентами. Но опыт дорого стоит.
И при этом, «молодежь» работающая пару лет, может более качественно закрывать вопросы. Скорее всего, это связанно с предыдущим опытом, полученным в других сферах бизнеса.
Но все-таки, советую обращать внимание, изначально на личностные качества.

Лицензирование
Не обязательное на сегодняшний день в Украине, и не всегда показательное в подтверждении профессионализма, как могло бы это многим показаться. Но какое-то преимущество может быть и в этом случае. Так как специалист сам заботиться о своем профессиональном имени, одним из подтверждений его профессиональных качеств, может быть присутствие его данных, в реестре специалистов рынка.
Но при этом, лично знаю множество отличных риэлторов, без разных там регалий, званий и наличия разного рода удостоверений.

Сегментация и локация работы
Даже в профессиональной среде, до сих пор точатся споры и дискуссии на предмет, как лучше работать: по конкретному району, в определенном сегменте, специализироваться только по продаже или по аренде, или быть универсальным риэлтором? То есть, узкопрофильным быть специалистом или нет?
И первый, и второй случай имеют право на жизнь. Так как есть много примеров успешной реализации своих профессиональным сторон в обоих вариантах.

Вопросы риэлтору

Для начала клиенту необходимо первоначально проконсультироваться с риэлтором на счет «возможностей» второго закрывать вопросы, аналогичные запросу клиента.
Потом, клиенту рекомендовал бы задать вопрос риэлтору – за что, тот риэлтор получает комиссию (вознаграждение)? Если будут ответы в стиле: «за юридическую поддержку», «большую базу объектов» и прочий бред, советую клиентам продолжить поиски специалиста.

Клиенту надо задавать как можно больше вопросов риэлтору, чтобы нарисовать общую картину о нем, как о специалисте, который сможет закрыть вопрос. Чем больше вопросов – тем больше ответов, и тем больше понимания о целесообразности риэлтора в процессе купли-продажи недвижимости, с возможным созданием дополнительной ценности объекту.

Клиент должен для самого себя решить: нужен ли ему риэлтор вообще? Для чего? Что стоит от риэлтора ожидать?
Если клиент ждет, что у риэлтора есть какая-то магическая база клиентов, то могу разочаровать, подобных баз не существует. Клиенты или закрывают свои вопросы и пропадают из подобных списков, или это говорит о не профессионализме риэлтора, у которого есть подобные базы с «зависшими» клиентами. Исключения редки, и касаются инвесторов и случаев обмена. Но как показывает практика, часть клиентов рассчитывает, что на их объекты будет привлечено внимание каких-то восточных шейхов, и с долей надежды спрашивают про такие базы клиентов.

Клиент должен спросить и понять, хватит ли у риэлтора времени для работы с конкретным объектом, этого конкретного клиента, или у риэлтора это уже будет 10-й, 100-й, 1000-й объект в его базе и он особо не будет напрягаться и париться по конкретному объекту. Для нормальной работы специалиста и полноценного проведения маркетинга, одновременно у риэлтора не может быть больше 3-5 объектов (исключения до 10-ти).

Еще раз по вопросам баз и юруслуг – если этим риэлторы показывают свои преимущества, то это ли надо клиенту? Может надо всего лишь нанять юриста, и самим подавать объявления? Риэлтор должен не только объявления размещать и прикрываться штатными юристами.

Стоимость объекта

Завышенные ценовые ожидания являются основной причиной не продаж, с затягиванием по времени и часто, упущенной выгодой для собственника. Для создания спроса на объект необходимо сформировать правильную стартовую цену, исходя из статистики продаж аналогов за последнее время, наличия спроса на сегодняшний день, а также аналитики по выставленным объектам, на момент формирования стоимости.
Многие риэлторы пользуются этим моментом, идут на «пожеланиях и ожиданиях» клиента, впоследствии показывая, что рынку объект не интересен. Тем самым, впоследствии опуская цену, которая ранее могла быть выше, и с потерей времени, а возможно и нескольких потенциальных клиентов.
Некоторые собственники хотят по телефону узнать цену (цифру) от риэлтора, то есть, кто больше скажет, с тем и будут работать. Как будто риэлтор будет покупать объект. Риэлтор не покупатель, он может описать картину происходящего на рынке, это в его силах. А то иногда как почитаешь на просторах интернета, то во всем виноваты риэлторы. У собственника – потому что цены опускают, у покупателей – потому цены подымают. То есть, экономика государства и другие обстоятельства, кроме как риэлторов, не влияет на ценообразование. Смешно.

Нюансы и детали в списке услуг риэлтора

Договор . Перед подписанием, клиенту надо ознакомиться с тем, какие условия, права, обязанности и ответственность возникает у сторон процесса. Чтобы какие-то моменты не стали камнем преткновения уже во время процесса.
Преимущества . Можно спросить у конкретного риэлтора, чем он лучше от других риэлторов, какие сильные у него стоны как у специалиста по недвижимости.
Сроки продажи . Должны быть оговорены перед подписанием, а также проговаривание возможных ситуаций, если вопрос не закрывается в рамках сроков, указанных в договоре. Какие в таком случае будут предприняты действия?
Количество объектов . Чуть выше написал, что нормальная ситуация, при наличии объектов одновременно в работе, количеством не более 3-5. Или это же количество проектов (поиск на покупку, аренда) на момент обращения клиента.
Динамика процесса . Показываемая риэлтором, будет существенно полезна для коммуницирования с клиентом. Риэлтор может советовать какое возможно развитие событий, где окончательное решение по выбору должно быть за клиентом, а не за риэлтором (иначе это может быть давлением в своих меркантильных интересах). Динамика должна быть выражена в отчете риэлтора за определенный срок.
Интересы клиента . И только одного, с кем у риэлтора выстроены фидуциарные отношения, подписан договор.
Цифра продажи . Советую осторожно к этому относиться, если говорят, за сколько можно продать. Профессионал может озвучить стартовую цену, при которой можно создать спрос на объект. Откуда он или собственник могут знать (предугадать) за сколько продастся объект. Самое интересное, что сам покупатель может не знать, сколько он готов будет заплатить, за интересующий его объект.
Стоимость услуг . Если маленький размер комиссии, относительно рынка – то риэлтор не сможет сделать наибольшего спроса, с подключением коллег к продаже. Тем самым возникает риск, продажи не по максимально-рыночной цене. Миллиардер Рокфеллер вроде как руководствовался таким изречением: «Не бойтесь больших расходов, бойтесь маленьких доходов». Риэлтор должен отрабатывать свое вознаграждение, а клиент должен понимать, за что ему платит.

Как выбрать риэлтора при продаже, покупке и аренде?

Сам по себе процесс поиска и подбора риэлтора представляется примерно таким образом:
Звонок клиента риэлтору(-ам) встреча с риэлтором(-ами) получение ответов на вопросы от риэлтора принятие или нет методов работы – в положительном случае сотрудничество с риэлтором

Как собственнику выбрать риэлтора?

Теперь вопрос относительно сотрудничества риэлтора, конкретно с собственником. Можно обобщить предыдущую информацию, выложенную вверху и ответить на вопрос «как выбрать риэлтора при продаже квартиры, дома и другой недвижимости?».
Если риэлтор работает примерно по таким пунктам, выложенных ниже, то «товар» как минимум хорош, «хорошие сапоги» – надо брать:)

Риэлтор должен проговорить 3 основных, из возможных сценариев , и сделать акцент на том, что будет, если все сложиться пессимистически. Например, все пошло не по плану, то клиент решит в таком случае: опускать цену, продолжать дальше в том же направлении, заморозить продажу, искать другого риэлтора…

При продаже, лично я руководствуюсь таким правилом: чтобы пошли за первые пару дней первые звонки и обращения , а за первую неделю – начались первые просмотры . В ином случае, задаюсь себе вопросом: «что лично я сделал ни так, если нет спроса на объект?».

Риэлтору необходимо создавать и аккумулировать спрос на объект своего клиента. А клиенту необходимо задавать вопросы как это он будет делать? Будет ли привлекать к продаже риэлтерское сообщество, чем он будет их мотивировать, какой маркетинговый план будет создан для продвижения? Какие каналы привлечения будут задействованы: интернет, печать, внешняя реклама?

Риэлтор должен предложить своему клиенту предпродажную подготовку для улучшения «товарного вида» недвижимости, что в итоге может повысить итоговую стоимость.

Если риэлтор не работает по письменному договору, то он тогда не берет на себя ответственность по закрытию вопроса своего клиента.

Риэлтор должен работать в интересах только одной из сторон, при этом быть честным и открытым для всех участников процесса.

Профессионал систематически отчитывается по динамике работы (ежедневно, еженедельно). В отчете фиксируются обращения, просмотры, встречные предложения, благодаря которым собственник понимает, почему он нанял конкретного риэлтора, который закроет вопрос по максимально-выгодным условиям.

Если риэлтор не делает подобных шагов по продаже, тогда вопрос – зачем он нужен?

Как покупателю выбрать риэлтора?

Теперь для адептов вопроса «как выбрать риэлтора для покупки квартиры, дома, новостройки и другой недвижимости?» также кратко постараюсь показать основные моменты, на которые стоит обратить внимание покупателю.

Первое, что риэлтор должен обеспечить своему клиенту-покупателю – адекватная цена объекта недвижимости, на момент покупки. И объект должен быть лучшим среди аналогов по соотношению цена-качество.

Покупатель не должен находится в ситуации возможного психологического давления со стороны собственника и его представителей. На просмотрах и переговорах основной стороной от покупателя должен быть его риэлтор.

Риэлтор должен стараться минимизировать возможные растраты своего клиента.

Специалист должен перепроверять предварительно документацию на интересующий покупателя объект недвижимости.

Как правило, в сделках купли-продажи недвижимости, право выбора нотариуса предоставлено покупателю. Поэтому, риэлтор заинтересован в том, чтобы нотариус или их выбор приостанавливался на надежном специалисте.

При поиске на покупку – не ограничиваться каким-то списком, объекты должны соответствовать предпочтению клиента, но не всегда с точным придерживанием первоначальных параметров поиска.

Как выбрать риэлтора в аренде недвижимости?

В данном случае вопросы могут звучать таким образом: «как выбрать риэлтора при сдаче, аренде недвижимости?».

Что касается аренды, здесь все можно рассматривать по аналогии с куплей-продажей. Где клиенты могут быть как с одной, так и со второй стороны. Арендодатель выступает в качестве собственника, а арендатор, как по аналогии с купле-продажей – «покупателем».
С некоторой разницей, сделки не завершаются переоформлением права собственности, а правом временного пользования.

То есть, если риэлтор работает в интересах собственника, то ему необходимо сдать объект (квартиру, дом, офис, помещение или другую недвижимость) в кратчайшие сроки, по максимально-рыночной цене.

В случае работы в интересах арендодателя, риэлтор добивается максимально-выгодных условий для аренды своему клиенту-арендатору с подбором наилучшего предложения среди аналогичных объектов недвижимости.

Как выбрать риэлтора в Киеве?

Что касается выбора специалиста в Киеве, первое, куда бы я советовал обратиться, так это к списку риэлторов из ПСР (), которые работают по СПП ().
После чего можно выбрать того, кто более ориентируется в конкретном сегменте недвижимости, а также по определенной локации (в районе). Все просто, но количество таких специалистов еще достаточно малое, как для общего числа всех риэлторов города Киева.

Риэлтор или агентство?

Вот не знаю, кому как лучше и ближе по выбору. Если обращаться к частному риэлтору, то он лично отвечает за весь процесс. Если же обратиться в агентство, то, как правило, клиент будет закреплен за каким-либо риэлтором, назначенным начальником. И тогда за компетентность предоставленных услуг все-таки будет отвечать не риэлтор, а тот, кто его назначил. А за последствия будет расплачиваться клиент. Этот момент не маловажен, и стоит его учитывать при выборе риэлтор или агент компании.

Выводы

Понятно, что к выбору необходимо подходить со всей серьезностью, ведь продажа недвижимости, это не продажа мыльных пузырей или мороженого на пляже. И когда клиенты говорят, что их не интересует как планируется проводить процесс купли-продажи или аренды, мне крайне не понятно подобное отношение. Хоть и понимаю, что большинство подобного рода высказываний сформированы на предыдущем, не очень позитивном сотрудничестве с посредниками. Но профессионал следует параллельным путем со своим клиентам, в общих интересах. Чтобы результат был максимальным, клиент должен полностью довериться специалисту, можно так сказать – раскрыть все карты.
Ведь разместить объявление в интернете или в газетах – много ума не надо, а вот сделать так работу, чтобы клиент не просто оплатил комиссию, а был многократно благодарен, оставил положительные отзывы и рекомендации, то это заслуга настоящих профессионалов.

Для аналогии приведу историю, которая даст понимание – зачем нужен профессионал-риэлтор:

Ученый Капица, посетил завод Симменса и Шуккерта по производству генераторов. Хозяева завода показали ему генератор, не желавший работать, и предложили 1000 марок за исправление. Капица быстро смекнул, что перекошен и заклинен центральный подшипник, взял молоток и ударил по корпусу подшипника – генератор заработал.
Смущенные заказчики попросили составить счет за выполненную работу. Капица написал: «1 удар молотком – 1 марка, за то, что знал, куда ударить – 999 марок».

Откуда, по вашему мнению, и опыту наиболее часто приходят клиенты?

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и , она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс , но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание с компанией, четко понимать круг представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты , которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства . Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости - это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

• Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
• У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
• Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки .
• Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам , что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости , подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки , заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

• выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
• при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
• определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
• договаривается с продавцом о и иных условиях продажи квартиры;
• осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
• осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет ;
• проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
• следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
• проводит проверку всех жильцов из покупаемой квартиры;
• подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности , чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора . Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
• Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства .

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

• Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия , то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
• Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
• Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

При агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты , на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

• Стоимость недвижимого имущества.
• Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
• Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
• Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
• Планировка жилья, вид из окна.
• Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
• Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Жильцы дома, их социальный статус.
• Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
• Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам , чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс - оформление покупки квартиры . Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

• Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья : устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
• Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц , не находиться , например, в залоге или аресте.
• В последующем составляется договор купли-продажи , посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
• После чего, следует произвести расчеты по сделке , в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка . Самый надежный безналичный способ - использование банковской ячейки.
• В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение , то риэлтору следует особо тщательно подходить к , узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность .

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей , на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

• Состояние дома и дворовой территории. Важно : фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
• В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
• Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных .
• Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы - их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски , а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену , то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги , например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель . На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии Федерального закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» .

По смыслу ст. 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, клиент имеет возможность отказаться от договора в любое время. Единственным последствием такого отказа является оплата фактически понесенных агентством расходов , наличие которых должно подтверждаться документально.

Основаниями расторжения могут быть:

• Неоказание услуг в указанные сроки.
• Покупка жилья самостоятельно.
• Изменение у клиента жизненных обстоятельств, в связи, с чем он передумал приобретать имущество и др.

Для расторжения договора в риэлторское агентство подается письменное уведомление в двух экземплярах, на одном из которых принимающая сторона ставит свою отметку о принятии .

Уведомление можно направить почтой, заказным письмом. В документе необходимо указать намерение расторжения и дату отказа от услуг.

Требование агентством недвижимости выплаты покупателем неустойки при расторжении договора является неправомерным.

Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение 10 дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель вправе потребовать от фирмы уплату неустойки , в случае несвоевременного возвращения вознаграждения за услуги, в размере трех процентов за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения , взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

• При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
• Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
• Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
• Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.

Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.

Важное отличие титульного страхования от иных видов - это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заключение

Сегодня покупка квартиры через агентство - это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью .

Вопрос

Сертификат на оказание риэлторских услуг

Мы с женой решили приобрести квартиру, обратившись в агентство недвижимости, которое нам посоветовали наши друзья. Мы попросили работника данной фирмы показать нам учредительные документы организации, свой трудовой договор, паспорт, а также лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью. Сотрудник агентства, предоставил нам все документы, кроме лицензии, сославшись на то, что их выдача не предусмотрена. Мы с женой хотели бы узнать, правомерен ли отказ риэлтора?

Ответ

Да, такой отказ правомерен. С 2002 года в нашей стране обязательное лицензирование риэлторских услуг отменено. Вместо лицензий выдаются сертификаты, подтверждающие, что услуги, которые оказывает компания, отвечают Национальному стандарту риэлторской деятельности. Сертификация является добровольной, но те агентства, которые хотят доказать высокое качество своей работы и профессионализм сотрудников, проходят необходимое обучение и сдают экзамен не реже одного раза в три года.